深圳房地产经典案例：恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用
骆训文
原告：中某公司（经纪方）
被告：王某（买方）
一、基本案情：
2008年5月，原被告签署了《中介服务协议（客户）》，约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产，被告的意向购买价为62万元，原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产，被告承诺，若其成功购入涉案房产，须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金，支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前，被告不得自行或委托他人购买上述房产，若被自行或委托他人购买上述房产，其须向原告支付相当于意向购买价的3%（即18600元）但不低于10000元作为赔偿金。
之后，被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元，原告并在收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”2008年5月30日，原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是，原告以被告利用原告提供的信息，恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。
二、被告观点：
被告辩称，其从未承诺向原告支付佣金，涉案房产的信息系从别的中介公司听到的，与原告无关。
诉讼中，被告确认原告的员工带被告看过涉案房产，但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时，被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议，实际成交价为60万元，并已向世某公司交纳佣金1万元。
三、法院判决：
2008年10月10日，深圳市南山区人民法院作出判决如下：被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后，双方均未上诉，且被告自动履行了判决内容。
四、法律分析：
本案中，原被告之间存在居间合同关系的事实清楚，应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议（客户）》，被告已明确告知原告其意向购买价为62万元，由此可见，被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后，原告在出具的收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告，若不能按被告所要求的价格协商成功，原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明，原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明，被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
综上，原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力，但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立，同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况，因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理，同时亦不违反法律规定。
深圳房地产律师骆训文
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中华人民共和国和吉尔吉斯共和国关于中吉国界的协定
中国 吉尔吉斯
中华人民共和国和吉尔吉斯共和国关于中吉国界的协定
（签订日期１９９６年７月４日 生效日期１９９６年７月４日）
中华人民共和国和吉尔吉斯共和国（以下简称“缔约双方”），为了明确和确定双方已达成一致地段的中吉国界线走向，达成协议如下：
第一条 缔约双方同意，以有关目前中吉边界的条约为基础，根据公认的国际法准则，本着平等协商、互谅互让的精神，并根据双方边界谈判过程中达成的协议，公正合理地解决历史遗留下来的中吉边界问题并明确和确定两国之间的边界线走向。
第二条 缔约双方同意，中华人民共和国与吉尔吉斯共和国之间的国界线走向如下：
中吉国界第一界点在汗腾格里峰６９９５米高地上，位于中国境内６１２８米高地西北约１．５公里，吉尔吉斯斯坦境内６４１１米高地东偏东北约３．４公里，吉尔吉斯斯坦境内６１２０米高地东偏东南约２．５公里处。
从第一界点起，中吉国界线以直线大体向南偏西南行至４８５５米高地，再以直线向南行至５０７１米高地，然后以直线向西行到第二界点。该界点在５３０３米高地上，位于中国境内５７０５米高地以西约６．２公里，吉尔吉斯斯坦境内５１５１米高地北偏东北约２．１公里，吉尔吉斯斯坦境内５８８４米高地东南约５．９公里处。
从第二界点起，中吉国界线沿山脊行，大体向南偏东南，经５５３７米高地、５５７６米高地、６１２２米高地和５８０１米高地，至６２０４米高地，然后沿山脊转向南偏西南至５４５８米高地，再以直线向南偏西南行至５５０２米高地，然后以直线向南偏东南行到第三界点。该界点在６５２１米高地上，位于中国境内４９３６米高地以北约３．２公里，中国境内６７４０米高地以西约２．２公里，吉尔吉斯斯坦境内４８２８米高地东偏东南约９．２公里处。
从第三界点起，中吉国界线沿山脊行，大体向西，经６９２９米高地、托木尔峰（波别得峰）７４３９米高地，到第四界点。该界点在无名山脉上的６０８８米高地〔原苏联地图为郭克沙尔套（萨瓦巴齐）山脉山脊上一无名高地〕上，位于中国境内５２６２米高地（原苏联地图为５４０８米高地）北偏东北约２．５公里，吉尔吉斯斯坦境内５５２５米高地（原苏联地图为５７３６．０米高地）东偏东南约１１．０公里，吉尔吉斯斯坦境内５５８１米高地（原苏联地图为５５８１．０米高地）东南约１０．６公里处。
从第四界点起，中吉国界线沿无名山脉〔原苏联地图为郭克沙尔套（萨瓦巴齐）山脉〕山脊行，先大体向西，再向西南，经５８９２米高地（原苏联地图为６０７３．０米高地）、５５４１米高地（原苏联地图为５５４０．０米高地）、４７１０米阿依浪苏达坂（原苏联地图为爱兰苏山口），到第五界点。该界点在天山南脉萨瓦巴齐山〔原苏联地图为郭克沙尔套（萨瓦巴齐）山脉〕山脊上的一无名高地（原苏联地图为４８５０．０米高地）上，位于中国境内４８４８米高地（原苏联地图为４８１５米高地）西偏西南约８．７公里，中国境内５４４３米高地（原苏联地图为５１１０米高地）西偏西北约７．０公里，吉尔吉斯斯坦境内５０４７米高地（原苏联地图为５０２４．０米高地）以南约９．５公里处。
从第五界点起，中吉国界线沿天山南脉（原苏联地图为买巴什套山脉）山脊行，大体向西偏西南，经４００１米库力克达坂（原苏联地图为４００１．２米买巴什山口）、５１１７米高地（原苏联地图为５０２４．０米高地）、５３６１米高地（原苏联地图为５３６１．２米高地），然后下至库玛拉克河（原苏联地图为萨雷扎斯河），到第六界点。该界点在库玛拉克河（原苏联地图为萨雷扎斯河）水流中心线上，位于中国境内３０７６米高地（原苏联地图为一无名高地）北偏东北约１．９公里，吉尔吉斯斯坦境内４６５９米高地（原苏联地图为４６８８．５米高地）以东约１１．９公里，吉尔吉斯斯坦境内３１２６米高地（原苏联地图为３１１６．０米高地）南偏东南约６．２公里处。
从第六界点起，中吉国界线向上行至天山南脉（原苏联地图为郭克沙尔套山脉）山脊，然后沿该山脊行，大体向西南，经４６６８米高地（原苏联地图为４６８２．０米高地）、琼吐尔山５０２２米高地（原苏联地图为５０２５．０米高地）、４８６２米高地（原苏联地图为４８７１．０米高地）、４９３４米高地（原苏联地图为４９５１．０米高地）、贡古鲁克山口（库库尔图克）〔原苏联地图为４３５８．１米库库尔图克（孔古鲁）山口〕、别迭里山口（原苏联地图为４２８４．０米别迭里山口），到第七界点。该界点在天山南脉（原苏联地图为郭克沙尔套山脉）山脊上的４５０３米高地（原苏联地图为一无名高地）上，位于中国境内４６４７米高地（原苏联地图为４６８２米高地）以西约７．８公里，吉尔吉斯斯坦境内４４０６米高地（原苏联地图为４３９７．０米高地）东偏东南约７．９公里，吉尔吉斯斯坦境内４４４１米高地（原苏联地图为４４４１．０米高地）西南约５．３公里处。
中吉国界第八界点在天山南脉（原苏联地图为郭克沙尔套山脉）山脊上的５３１８米高地（原苏联地图为一无名高地）上，位于中国境内５３２７米高地（原苏联地图为５２５３米高地）以北约３．６公里，吉尔吉斯斯坦境内４７９９米高地（原苏联地图为４８１２．０米高地）以东约８．９公里，吉尔吉斯斯坦境内４２６３米高地（原苏联地图为４２５２．１米高地）南偏东南约９．４公里处。
从第八界点起，中吉国界线沿天山南脉（原苏联地图为郭克沙尔套山脉）山脊行，大体向西，然后转向西南，经博尔干迪达坂（原苏联地图为博尔干得别里山口）、４４０５米高地（原苏联地图为４４１４．１米高地）、４０８６米廓噶尔特山口（原苏联地图为４１１３．８米廓噶尔特山口）、３３９３米川赤察尔山口（原苏联地图为３３５５．３米穷赤查尔山口），再沿山脊下至托什干河（原苏联地图为郭克沙尔河），到第九界点。该界点在托什干河（原苏联地图为郭克沙尔河）水流中心线上，位于中国境内３５３２米高地西偏西南约１８．９公里，中国境内４１４２米高地（原苏联地图为４１２２米高地）西北约７．４公里，吉尔吉斯斯坦境内３４９４米高地（原苏联地图为３４９９．８米高地）以东约７．６公里处。
从第九界点起，中吉国界线向上行至天山南脉（原苏联地图为郭克沙尔套山脉）山脊，然后沿该山脊行，大体向西南，经川乌鲁山口（原苏联地图为４０９６．４米穷乌鲁山口）、布特马纳克山口（原苏联地图为４０２６．１米布特马纳克山口）、４０８８米喀喇别里山口（原苏联地图为４０８８．５米卡拉—赤尔加山口）、３８１０米库鲁木都克山口（原苏联地图为３７９５．５米库鲁木都克山口）、３７９３米图云和坚持山口（原苏联地图为３７９８．６米图尤克和坚特山口），到第十界点。该界点在天山南脉（原苏联地图为郭克沙尔套山脉）山脊４１６９米高地（原苏联地图为４１５８．５米高地）上，位于中国境内克孜勒克尔山３８１８米高地（原苏联地图为一无名高地）以西约７．６公里，中国境内４１９８米高地（原苏联地图为４２３０米高地）东偏东南约４．８公里，吉尔吉斯斯坦境内４０９７米高地（原苏联地图为４０８１．３米高地）南偏西南约１１．６公里处。
从第十界点起，中吉国界线沿天山南脉（原苏联地图为梅旦达克山脉）山脊行，先大体向北偏西北，经３９５９米和坚特山口（原苏联地图为３９６２．９米和坚特山口），再转西偏西南，经４５１２米高地（原苏联地图为一无名高地）、４１２１米高地（原苏联地图为一无名高地）、３８１９米博孜艾格尔山口（原苏联地图为３８０４．９米布孜—艾格尔山口）、３６６６米库尔撇别里山口（原苏联地图为３６６５．５米库尔撇—别里山口）、齐特察克山口（原苏联地图为３９２２．０米基朴恰克山口）、乌尔他苏达坂（原苏联地图为３９６５．０米乌尔达苏山口），到第十一界点。该界点在天山南脉（原苏联地图为梅旦达克山脉）山脊瑟尔门套山４３９１米高地（原苏联地图为４４０４．０米高地）上，位于中国境内３７３１米高地（原苏联地图为３６７７米高地）以西约５．９公里，中国境内３８８８米高地以东约１７．０公里，吉尔吉斯斯坦境内４３９９米高地（原苏联地图为４３８７．５米高地）西南约８．４公里处。
从第十一界点起，中吉国界线沿卡拉格尔山（原苏联地图为卡拉格尔山脉）山脊行，然后沿天山南脉（原苏联地图为一无名山脉）山脊行，大体向北，经喀拉克孜比克套山４２８９米高地（原苏联地图为一无名高地）、４４２８米高地（原苏联地图为４４２５．５米高地）、３８０５米克则勒库尔山口（原苏联地图为３８０５．８米克吉尔－库尔山口）、３９４６米高地（原苏联地图为３９４４．４米高地）、３８３５米恰喀拉依山口（原苏联地图为３８８３．０米乔郭来山口）、博孜阿拉塔什山３８１１米高地（原苏联地图为３８３０．０米高地），然后大体向西偏西南，到第十二界点。该界点在３６２５米玉孜列克山口（原苏联地图为３６７１．０米乌谢列克山口）上，位于中国境内３６０１米高地（原苏联地图为３６０７米高地）北偏西北约１８．３公里，吉尔吉斯斯坦境内３７１２米高地（原苏联地图为３７２８．０米高地）南偏西南约３．０公里，吉尔吉斯斯坦境内３８２９米高地（原苏联地图为３８３４．２米高地）西南约３．６公里处。
从第十二界点起，中吉国界线沿乔鲁克盖尔灭山（原苏联地图为无名山脉）山脊大体向西南行，然后沿吐尔尕特山（原苏联地图为图鲁尕尔特套山脉）山脊大体向西行，经３７２２米高地（原苏联地图为３７２０．８米高地）、吐尔尕特山口（原苏联地图为３７５２．２米图鲁尕尔特山口）、４５５３米高地（原苏联地图为４６０３．０米高地）、４５２２米高地（原苏联地图为４６０５．５米高地），再转西北，至４５６７米高地（原苏联地图为一无名高地），然后沿分水岭向下行，到第十三界点。该界点在３９１８米苏约克山口（原苏联地图为３９３３．９米图永－苏耶克山口）上，位于中国境内４１０７米高地（原苏联地图为４０７５米高地）西北约６．４公里，吉尔吉斯斯坦境内３９３６米高地（原苏联地图为４０１１．０米高地）东偏东南约２．３公里，吉尔吉斯斯坦境内３９１７米高地（原苏联地图为３９３０．７米高地）西偏西南约１３．１公里处。
从第十三界点起，中吉国界线沿琼喀拉乔阔山（原苏联地图为科克东山脉）山脊行，大体向南偏西南，至４４４１米高地（原苏联地图为４４４２．７米高地），然后转东南，经３８５０米治特木阿舒山口（原苏联地图为３７９４．０米支得姆－阿舒山口），到第十四界点。该界点在３８９８米廓噶尔特山口（原苏联地图为３９４１．０米廓噶尔特山口）上，位于中国境内４１２５米高地（原苏联地图为４２１０米高地）南偏东南约２．８公里，中国境内３８４５米高地（原苏联地图为３９６５米高地）西偏西南约３．５公里，吉尔吉斯斯坦境内３９２１米高地（原苏联地图为３９０１．０米高地）东南约９．６公里处。
从第十四界点起，中吉国界线沿阿赖岭（原苏联地图为阿赖山脉）山脊行，先大体向西，经４４７０米高地（原苏联地图为一无名高地）、４６３９米高地（原苏联地图为４７０５．１米高地），至４５０４米高地（原苏联地图为一无名高地），然后转西南，经图自阿舒山口（原苏联地图为３６２８．７米图自－阿舒山口）、３８６２米希依达木山口（原苏联地图为３８６５．４米希依达木山口）、萨瓦亚尔顿山口（原苏联地图为３６８２．０米萨瓦亚尔登山口），到第十五界点。该界点在天山山脉（原苏联地图为阿赖山脉）山脊４６４８米高地（原苏联地图４７２０．７米高地）上，位于中国境内４５６９米高地（原苏联地图为４６０３米高地）以北约５．３公里，吉尔吉斯斯坦境内４９０５米高地（原苏联地图为４９２１．０米高地）东南约１．８公里，吉尔吉斯斯坦境内布鲁阿尔巴斯山３９９６米高地（原苏联地图为布鲁里巴什山３９９６．０米高地）南偏西南约１４．６公里处。
从第十五界点起，中吉国界线沿铁列克套山（原苏联地图为铁列克套山脉）山脊行，大体向南偏西南，经４０６６米冬古拉马山口〔原苏联地图为４０６７．０米冬古拉马（卡拉察尔）山口〕、４０７７米依特推克山口（原苏联地图为４０７４．０米伊得克山口）、３９３３米喀喇别里山口（原苏联地图为３９４３．０米卡拉－别里山口）、３８４８米依里提克山口（原苏联地图为３８５１．７米伊里得克山口），到第十六界点。该界点在铁列克套山（原苏联地图为铁列克套山脉）南部分水岭一无名高地上，位于中国境内加勒格孜布拉克峰４２９７米高地（原苏联地图为４３３６米高地）南偏西南约９．２公里，中国境内３２６７米高地（原苏联地图为３２６２米高地）西偏西南约１４．９公里，吉尔吉斯斯坦境内４００３米高地（原苏联地图为４００２．２米高地）以东约６．０公里处。
从第十六界点起，中吉国界线继续沿上述山脉山脊行，大体向东南，经３２９７米阿克铁斯克依山口（原苏联地图为３２９３．５米图比克山口）、３２７８米高地（原苏联地图为３２８７．９米高地），然后沿山脊向下行至河谷，到第十七界点。该界点在克孜勒苏河（原苏联地图为克孜尔苏乌河）主流中心线上，位于中国境内３１７４米高地（原苏联地图为３１６２米高地）西北约３．１公里，吉尔吉斯斯坦境内３３２３米高地（原苏联地图为３３２３．８米高地）东偏东南约３．４公里，吉尔吉斯斯坦境内４００３米高地（原苏联地图为４００２．２米高地）东偏东南约１４．８公里处。
从第十七界点起，中吉国界线沿直线经过上述河流的漫滩向南行约１．１公里，到第十八界点。该界点在伊尔克什坦河（原苏联地图为玛里他巴尔河）河流中心线与公路相交处，位于中国境内３３３０米高地（原苏联地图为３３２７米高地）以西约６．２公里，中国境内３１７４米高地（原苏联地图为３１６２米高地）西偏西北约２．６公里，吉尔吉斯斯坦境内３３２３米高地（原苏联地图为３３２３．８米高地）东偏东南约３．８公里处。
从第十八界点起，中吉国界线溯伊尔克什坦河（原苏联地图为玛里他巴尔河）河流中心线或主流中心线行，至该河河源，然后大体向南行到第十九界点。该界点在伊尔克什坦山４８６５米高地（原苏联地图为无名山脉山脊上的４８６７．２米高地）上，位于中国境内４６３５米高地（原苏联地图为４６３５米高地）西南约５．６公里，中国境内４４２３米高地（原苏联地图为４４７１米高地）西北约２．４公里，吉尔吉斯斯坦境内４４３２米高地（原苏联地图为４４１８．０米高地）东南约４．２公里处。
从第十九界点起，中吉国界线沿无名山脉山脊行，大体向南偏西南，经托呼秋山口（原苏联地图为４３６０．３米托郭察尔山口）、４８８４米高地（原苏联地图为４８９８．０米高地），到第二十界点。该界点在扎阿拉依斯基山（原苏联地图为扎莱斯基山脉）山脊库鲁木托尔塔格峰６７６２米高地〔原苏联地图为奥特茶罗（伊尔克什坦）峰５７５１．０米高地〕上，位于中国境内５５１１米高地（原苏联地图为５４８０米高地）以西约４．７公里，中国境内５３１４米高地（原苏联地图为５３２１米高地）北偏东北约３．８公里，吉尔吉斯斯坦境内４４８２米高地（原苏联地图为４５５２．０米高地）东偏东南约５．６公里处。
从第二十界点起，中吉国界线沿扎阿拉依斯基山（原苏联地图为扎莱斯基山脉）山脊行，大体向西，经库鲁木托尔塔格峰５８００米高地〔原苏联地图为库鲁姆－托尔塔克（玛里他巴尔）峰５７８８．０米高地〕、５９９０米高地（原苏联地图为５９６５．０米高地），到第二十一界点。该界点在扎阿拉依斯基山（原苏联地图为扎莱斯基山脉）山脊５９９２米高地（原苏联地图为５９９５．０米高地）上，位于中国境内５００６米高地（原苏联地图为５００９米高地）北偏西北约６．９公里，吉尔吉斯斯坦境内４８３０米高地（原苏联地图为４９２５．０米高地）东南约９．８公里，吉尔吉斯斯坦境内５３６８米高地（原苏联地图为５３６８．０米高地）以南约５．１公里处。
从第二十一界点起，中吉国界线沿扎阿拉依斯基山（原苏联地图为扎莱斯基山脉）山脊行，大体向西，到中吉国界的终点。
上述中吉国界线，从第一界点至第四界点，用红线标在联合测制的比例尺为五万分之一的地图上。
上述中吉国界线，从第四界点至第七界点、第八界点至第二十一界点，用红线标在比例尺为十万分之一的中国地图和原苏联地图上。
在国界线叙述中所用长度均系从这些地图上量取的。
用红线标绘中吉国界线的上述地图附在本协定之后，并作为其不可分割的部分。
第三条 缔约双方同意，根据本协定第一条的规定，应继续谈判解决中吉国界线从第七界点至第八界点的走向问题。
第四条 为了实地确定本协定第二条所述中吉国界线，缔约双方决定根据对等原则成立联合勘界委员会并责成该委员会实施勘界工作，根据本协定确定国界线的实地确切位置，树立界标，起草勘界文件，绘制详细的勘界地图，以及解决与完成上述任务有关的各项具体问题。
第五条 缔约双方同意，本协定第二条所述中吉国界线，以山脉为界地段沿分水岭行，以河流为界地段沿河流中心线或主流中心线行。分水岭、河流中心线或主流中心线的确切位置和据此划分的河流中的岛屿归属以及国界线与山区河流交会的确切位置，待勘界时具体确定。
本协定第二条所述界河为非通航河流。
确定河流主流的主要根据是河流在中水位时的流量。
第六条 缔约双方同意，中华人民共和国、吉尔吉斯共和国、哈萨克斯坦共和国三国交界点及中华人民共和国、吉尔吉斯共和国、塔吉克斯坦共和国三国交界点将由有关国家另行确定。
第七条 缔约双方同意，实地勘定的中吉国界线同样应沿垂直方向划分上空和底土。
第八条 在边界地带，包括界河可能发生的任何自然变化，不影响实地勘定的中吉国界线位置和岛屿的归属，除非缔约双方达成其他协议。
界线勘定以后，界河中新出现岛屿的归属，按勘定的界线划分，如果新出现的岛屿骑在勘定的边界线上，由缔约双方在公平合理的基础上协商，确定其归属。
第九条 本协定须经批准并自互换批准书之日起生效。批准书应尽速在北京互换。
本协定于一九九六年七月四日订于比什凯克，一式两份，每份都用中文、吉文和俄文写成，如对文本的解释出现分歧，缔约双方以中文、俄文文本作准。
中华人民共和国 吉尔吉斯共和国
全 权 代 表 全 权 代 表
江泽民 阿卡耶夫
（签字） （签字）
