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　　　　　　　　　　　　论《物权法草案》中的预告登记制度

　　　　　　　　　　　　　　北安市人民法院--崔文茂　
　
为征求意见，目前《物权法草案》已向社会全文公布。《物权法草案》第二十一条规定了一项新的不动产登记制度，即预告登记。《物权法草案》规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。预告登记是不动产登记制度中的一项重要制度，对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。　　
一、预告登记制度探究　　
（一）何为预告登记制度？　　
以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。　　
（二）预告登记制度的历史沿革及性质　　预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。由于本国实际情况及法律背景的不同，各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。在我国以往的民事立法中，没有设计预告登记制度，但学术界在有关外国法的译评中有零星涉及。上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度，此可谓预告登记制度的在立法中的最先显现。　　
二、我国建立预告登记制度的必要性分析　　
2002年7月29日，最高人民法院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，结合此后于2003年4月28日最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，不难发现其中有矛盾和不尽完善之处：　　
（一）《批复》第2条以消费者交付购买商品房全部或大部分款项作为对抗承包人优先受偿权的条件，有违民法的基本原理。交付价款是一个债的履行行为，不具有将买受人的权利对外公示的效力，所以不具有物权的绝对排他性，以此作为对抗法定优先权的条件，没有法律依据。同时，从民事诉讼证据角度而言，由于不对外公示，如何认定消费者已交付购买商品房全部或大部分款项的事实，在诉讼和执行程序中也较为棘手，如法院在执行程序中对案外人提出的执行异议审查。预告登记使买受人的请求权得以对外公示，从而使请求权具有了物权的排他效力，当事人易于举世证，亦便于法院审理、执行程序中认定相关事实。（二）《批复》与《解释》确定的权利优先顺序不同。《解释》第8条规定，在商品房买卖合同成立以后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担赔偿责任。这条规定说明，房屋买受人对未来房屋产权转移的期待权是不能对抗抵押权的，只能行使债权请求权来获得救济，而《批复》却规定效力先后顺序是：买受人权利、建筑工程款优先受偿权、抵押权，交付购买商品房全部或大部分款项后，房屋买受人的权利优先于工程价款优先受偿权。 适用不同的司法解释，将导致不同的判决结果。　　
综上所述，我国现行法律对不动产交易买受人一方的权利保护仍然不完善，应该借鉴德国等大陆法系国家的做法，系统地建立起不动产预告登记制度，通过特殊的债权物权化的方式，让债权请求权人的正当利益得到法律的保护机制，对于规范不动产交易市场具有现实意义。不动产预告登记制度是协调物权与债权的利益平衡机制，是民法之诚实信用原则和禁止权利滥用原则的体现。按照一物一权主义，在同一物上不能同时并存两个或两个以上相互冲突的物权，但为创设数个物权进行的原因行为却极有可能并存，我国现实生活中大量出现的不动产一物二卖，甚至是一物数卖的情形便是典型。一物二卖中两个合同均应认定已成立，如果在先的买受人未办理物权登记，享有的是债权请求权；在后的买受人反而办理了不动产产权过户登记，享有的是现实的所有权，作为在先的买受人无法主张现实的房屋交付请求权（涉及善意第三人的保护问题），仅可依合同请求出卖方承担违约责任。　　
正是看到了这种制度对于规范房地产市场的重大意义，中国社会科学院法学研究所、中国人民大学民商事法律科学研究中心分别起草的《中国物权法草案建议稿》和全国人大法工委在二种草案基础上形成的《中华人民共和国物权法（征求意见稿）》在不动产登记章节中均有预告登记制度的规定。　　

三、我国商品房预售登记与预告登记辨析　　
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。那么，商品房预售中，预售合同登记备案究竟起到什么作用，没有到房地产管理部门办理预售合同登记备案，将会产生何种法律效果？　　

四、建立我国预告登记制度的构想　　
（一）关于预告登记的适用范围　　
由于物权变动模式存在的差异，在日本，物权变动采取债权意思主义，不动产物权变动没有登记的，只是不能对抗第三人，在当事人之间，则已经发生物权变动。因此，除日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权外，德国、瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。在我国，尽管理论上存在争论，但是都不主张在物权变动模式上采取单纯的意思主义，因此，只能物权变动的请求权进行预告登记，不包括对保全物权进行预告登记。　　
中国人民大学民商事法律科学研究中心《物权法专家建议稿》第31条规定：“当事人在房屋预售买卖中，可以自愿办理预售登记。房屋所有人违反房屋预售登记的内容作出的处分房屋权利的行为无效。房屋预售登记内容与现房登记内容不符的，以现房登记的内容为准。”可见，将预告登记的范围仅限于房屋预售，没有将预告登记制度应用于其他不动产。　　
（二）关于预告登记的效力　　
借鉴国外的经验和学者的意见，在立法中应当规定如下的预告登记的效力：　　
1、债权保全效力。合同债权本身不具有对抗第三人的效力，但预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样, 预告登记义务人对于不动产权利的处分在妨害预告登记请求权范围内，处分行为不发生效力，从而使债权的请求权得以保全。　　
2、顺位保证效力。为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期确定。　　
3、破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保证请求权得到实现。预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。故破产保护效力也应是预告登记排他性的内在要求。　　
（三）预告登记效力的独立性与相对性　　
预告登记本身不影响物权变动原因行为的效力。根据我国现在的物权法理论，任何因民事法律行为发生的物权变动，都存在着这两个不同的法律事实：当事人之间所订立的债权法上的合同被称为原因性的事实，即物权变动的原因行为，引起债权的产生；而物权变动的事实被称为结果性事实，即不动产登记和动产的占有交付所表现的事实，引起物权变动。不动产的预告登记，只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力，该登记进行与否，登记是否合乎法律规定，不能成为影响当事人间为设立该项物权变动所为的合同行为的效力。　　
不动产的预告登记虽能对其后发生的、与登记请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，但这种效力不是绝对的。1、预告登记具有从属性，应以不动产变动请求权的有效为前提。2、预告登记具有临时性。虽然预告登记可使所登记的请求权获得保护，但预告登记本身并不能替代现正式的物权变动登记，因此在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的物权变动登记。如果请求权人届时不积极行使物权变动的请求权损害到第三人的利益时，利害关系人可主张涂销该预告登记。

山东省淄博市人民政府


淄博市集贸市场管理暂行办法

淄政发[1992]201号


　　第一章　总则

　　第一条　为了加强市场管理，促进社会主义市场经济发展，保护经营者和消费者的合法权益，维护正常的经营秩序，根据国家有关规定，制定本办法。

　　第二条　本办法所称市场是指多种经济成份参与，公开交易，平等竞争，全方位开放的商品交易场所。

　　第三条　市、区县工商行政管理局是同级人民政府管理市场的主管机关。

　　各级公安、税务、城建、卫生、标准计量等有关部门按照各自职责，配合工商行政管理部门管好市场，创建文明市场。

　　第四条　管理市场应坚持“放而有度、活而有序、管而有法”的原则，充分发挥市场机制的作用。

　　第二章　市场建设

　　第五条　市场建设要坚持国家统一一政策，政府统一领导，城建部门会同工商行政管理等有关部门统一规划，社会各方共同兴建。

　　第六条　建立市场建设专项基金。市、区县政府提取市场税收总额的50％作为市场建设专项基金。该项基金由税务部门负责征收，由工商、财政部门提出使用意见，报同级政府批准后执行；新建市场三年内的税收可全部用于市场建设。

　　市场税收是指进入市场的经营者所缴纳的各种税金。

　　第七条　市场建设免征土地使用税和城市建设配套费。

　　第八条　鼓励村、乡镇、企事业单位利用自有资金、场地自办、联办市场，自办、联办市场的可获取设施租赁费收益。

　　第九条　工商行政管理部门可以与其他部门联合开发建设市场。

　　第十条　开办市场，须先由开办单位提出申请，报工商行政管理部门审批登记。小型市场，冠以区县及以下行政区划名称的市场，由所在区县工商行政管理局审批；大中型市场，冠以“淄博”或“山东”、“鲁中”、“齐鲁”、“中国”等字样的市场，由市工商行政管理局审批或转报审批。

　　第十一条　任何单位和个人不得随意侵占、拆除或损坏市场场地、设施。

　　第三章　经营活动

　　第十二条　公民、法人进入市场经营，须持有工商行政管理机关核发的营业执照（国家另有规定的除外），并按核定的经营范围和市场管理的有关规定经营。

　　第十三条　国家法律、政策允许自由交易的商品和其他物品，均可进入市场交易。

　　第十四条　工商行政管理机关依照有关规定对市场内的经营主体进行资格审查，对部分国家规定的商品的来源去向进行监督。

　　第十五条　进入市场的经营者，可在核定的经营范围内从事贩运活动；经工商行政管理机关核准，可在核定的经营范围以外开展一次性经营。

　　第十六条　市场交易价格，由交易双方协商议定，随行就市（国家有规定的除外）。

　　第十八条　在经营活动中，必须使用法定计量单位和合格的汁量器具。

　　第十九条　市场经营者应遵守国家有关的法律、法规，依法开展经营活动。禁止下列经营行为：

　　（一）倒卖国家禁止或限制自由买卖的物资、物品；

　　（二）倒卖计划供应物资票证，倒卖发票、批件、许可证、执照；

　　（三）倒卖文物、金银（包括金银制品）；

　　（四）利用经济合同、发布虚假广告或其他不正当手段骗买骗卖；

　　（五）推销冒牌商品、假商品、劣质商品。

　　（六）销售、传播非法出版物（包括录音录像制品）；

　　（七）垄断货源、欺行霸市、哄抬物价、扰乱市场；

　　（八）法律禁止的其他行为。

　　第四章　市场管理

　　第二十条　工商行政管理部门，应根据市场规模设立相应机构或派遣专人进驻市场，对场内经营活动、治安秩序、标准计量、防疫检疫、环境卫生、物价等实施综合管理。

　　第二十一条　加强市场治安管理工作。大中型市场可设置专门治安管理机构或配备专职治安管理人员，人员由工商行政管理部门选派并支付经费，业务上接受公安部门领导。

　　第二十二条　工商行政管理和税务机关对进入市场的经营者，分别依照国家规定收取市场管理费和征收税金。

　　第二十三条　除法律法规规定的以外，其他任何单位和个人不得进入市场收取资用。对乱收费的，工商行政管理机关有权制止，经营者有权拒付。

　　第五章　奖励与惩罚

　　第二十四条　设立市场奖励基金。对市场管理发展贡献突出和提供优质服务的单位、个人给予奖励。具体奖励办法由市工商行政管理局制定。

　　第二十五条　经营者违反国家工商行政管理法律、法规、规章，非法从事经营活动的，由工商行政管理机关根据情节轻重给予警告，没收非法所得，罚款，没收商品，停业整顿，收缴、吊销执照的处罚。以上可以单处，亦可并处。

　　第二十六条　经营者违反治安、税收、城建、卫生、标准计量等法律、法规、规章的，由工商行政管理机关协同有关行政主管机关依法处理。

　　第二十七条　经营者触犯国家法律构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

　　第二十八条　对拒绝、阻碍工商行政管理人员或其他行政执法人员依法执行公务的，由公安机关依法处理。

　　第二十九条　工商行政管理人员和其他行政执法人员，必须廉洁奉公，忠于职守。对徇私舞弊，滥用职权，贪污受贿的，依照国家有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第三十条　本办法由市工商行政管理局负责解释。

　　第三十一条　本办法自发布之日起施行。