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产权调换的房屋面积缩水应如何处理？

案情简介：
２０００年６月，被告华为开发公司建设新元小区，需拆迁原告食品公司部分房屋，为此，双方签订了房屋拆迁安置协议书一份，约定原告回迁门面房２６２m2，其中：包括民族路（东西向），新元小区公园（小区南大门）入口转角处门面房。２０００年９月１日，原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份，约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处１号、２号门面房，建筑面积60.78m2，单价1680元/m２，合计价款人民币102110元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按面积调整。以及相关的权利义务。合同附示意图一份，载所购房屋方位为新元小区公园（小区南大门）入口转角处１号、２号。合同经双方签字盖章生效。原告按约付清购房款人民币102110元。同时，该小区２号楼门面房亦相继对外预售。其中，同年１１月，被告与卢某签订的２号楼３５号门面房买卖合同后，附有房屋平面图，显示３５号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房，呈内弯圆弧状。此后，被告委托江苏华丰建筑设计院设计绘制了“新元小区详规调整图”。对房屋和公园大门规划进行了调整。同年６月１２日，被告召集原告开会，通报规划调整后的规划方案，可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明；“徐某（被告方副经理）：….根据市规划的要求，考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊，对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整，调整的范围基本保持原样不变，去掉转角处的一个三角形的拐角，可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此，请食品公司能理解，关于减少的部分面积，如何处理，待房屋建成后，再做商订。”王某（原食品公司法定代表人）：“规划调整，但涉及到我公司回迁的门面房面积减少，到底减少多少目前数据还没有得出来，如果减少的门面房面积，今后在计算上，我们不能按文件标准计算，要给我们亏损企业加大补偿，给予弥补。”事后，被告调整了公园入口转角处１号、２号右边依次是2号楼的36号、35号门面房（此前，平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房，无36号门面房），左边是上二楼的楼梯间通道。随后，被告将36号门面房以每平方米人民币7472.33元的价格预售给第三人周某，双方签订《房屋购销合同》一份，原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足，且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了36号门面房，遂找被告，经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号2号门面房建筑面积为40.27m2，2号楼36号门面房建筑面积为44.70 m2，遂于2002年5月20日向本院起诉，要求按市场价赔偿减少20.51m2面积的损失。
处理结果：
审理认为：被告是具有房地产开发经营资质的企业，在开发新元小区中，需要拆迁原告的房屋，与原告签订了房屋拆迁安置协议，原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同，该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限，以及违约责任等内容，双方意思表示真实，又不违反法律规定，该份合同有效。合同签订后对双方均有拘束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60.78m2面积门面房，在合同履行中，被告调整规划设计方案，在2号楼35号门面房与3号裙楼公园入口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房，如不增建，被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60.78m2，满足原告要求，实现合同目的，而被告建造了36号门面房，并将该房出售给第三人，原告房屋面积减少20.51m2，致使原告预购60.78m2面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现，被告主观上存在违反合同的恶意，客观上造成原告经济损失，应予赔偿。被告调整房屋规划设计方案后，虽然通知了原告，但原告要求加大补偿，被告亦认同可以协商，双方未达成协议，双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，房价总金额按实调整，应理解为双方对建筑面积合理误差的处理，而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少，不属于合理误差的情形，不适用合同中该条款的规定。因原告是产权调换房屋，具有拆迁补偿利益，其损失的计算，不能按照《商品房销售管理办法》的规定，也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 规定，应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472.33元/m2计算，扣除原告购房1680元/m2，其差价人民币5792.33元/m2来赔偿原告损失，才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足，根据合同第５条规定，按合同约定价款增补、退减房款，而不是市场价赔偿不足面积房款的意见，不能成立，因被告在合同中约定面积差为5％，但实际上相差20.51m2，占原告所购房屋面积的1/3，明显存在恶意，按照合同约定补、减，损害了原告的利益，违反诚实信用原则，该辩解不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》的规定，判决：被告华为开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币118800.60元（20.51m2×5792.33元）。
法律点评：
该案是房屋拆迁，进行产权调换房屋面积缩水的损失赔偿问题。双方在合同中约定，实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，不足和超出的部分怎么赔偿没有明确约定。现有的法律依据是：①《商品房销售管理办法》，对面积超出3%范围的面积处理规定。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第14条规定，……，房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告房屋被拆迁，实行的是产权调换，其拆除房屋在市区的繁华地段，拆除前没有进行评估，补偿价格很低，产权调换时政府确定了一个回迁价格。该价格明显低于市场价格，目的是保护被拆迁人的利益。原被告就拆迁签订了具有物化性质的房屋拆迁补偿安置协议，后又签订房屋预售合同，是对拆迁补偿安置协议的存续，包含了原告的拆迁补偿利益。被告在原告回迁的门面房与35号房之间增建36号门面房，以市场价卖于第三人，赚取利润，使原告房屋面积20.51m2，按照《商品房销售管理办法》或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，赔偿原告损失明显没有充分保护原告的利益。另外，上述法规、解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题，仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺，使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚，使被拆迁人的利益不能获得满足。法官根据诚实信用原则，结合案件的特殊性，依据《中华人民共和国合同法》规定，在判决被告赔偿原告实际损失的同时，又判决被告赔偿了原告的预期损失。这一判决结果无疑是正确的，不仅保护了原告的合法利益，同时也给予被告经济惩罚，有利于推进房屋拆迁行为的规范。




宣城市宣州区人民法院
安徽金皖律师事务所
左志平、刘金海


国务院办公厅


国务院办公厅关于加强粮食市场管理保持市场稳定的通知
国务院办公厅



各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
粮食是具有战略意义的特殊商品。粮食市场的稳定，事关全局。加强粮食市场管理是国家对粮食进行宏观调控的重要内容和必要措施，为了维护正常的粮食流通秩序，保持市场粮油价格的基本稳定，经国务院批准，特作如下通知：
一、各级政府要高度重视粮油收购，认真做好组织安排，保持良好的收购秩序。国有粮食企业要充分发挥主渠道作用，按照国家下达的粮食收购任务(全国500亿公斤)和有关政策，积极收购。除承担国家粮食收购任务的单位和具备规定资格并经核准的粮食批发企业外，其他单位和个人? 疾恍淼脚┐逯苯硬晒毫甘场Ｏ睾拖匾陨险莸钡亓甘成窘诘惹榭觯岢鼍咛迨展悍桨福淖橹凳繁Ｍ瓿晒沂展喝挝瘛? 二、销区粮食批发企业和用粮单位到产区采购粮食，必须到县以上粮食批发市场购买，严禁场外交易，杜绝偷漏税费，如有违反，要严肃处理。凡在批发市场场内成交的粮食，国家在调运、资金等方面给予优先安排。粮油集贸市场常年开放，零星交易仍按现行办法执行。
三、各级政府要组织工商管理、税务、粮食、物价等部门按照《国务院关于深化粮食购销体制改革的通知》(国发〔1994〕32号)的有关规定，对粮食批发企业进行清理、整顿。对已登记注册的粮食批发企业，县以上工商行政管理部门要抓紧调查摸底，并按照国家规定的条件要求，征得
当地粮食行政管理部门同意后，尽快办理重新登记手续(未完成重新登记前，县以上工商行政管理部门可发给临时证明)。坚决取缔无照经营，对囤积居奇，欺行霸市，哄抬粮价等扰乱粮食市场的行为，要严加惩处。
四、要安排衔接好产区和销区之间的粮食购销，认真执行粮食调运计划。国家粮食调拨实行归口管理，统一安排运输计划。属于省间和经交通部门、铁路限制口安排调运的粮食，运输计划由各省、自治区、直辖市粮食部门分别汇总报国家粮食储备局平衡后，由铁路、交通部门负责安排
落实；属于省、自治区、直辖市区域内调运的粮食，运输计划经省级粮食部门平衡后，由铁路、交通部门安排落实。要坚持合理调运。进口粮要就近靠港，节约运力。粮食部门要严格执行下达的调运计划。对国家安排调运的储备粮，调出单位拖延不办的要取消其专储资格，今后不再安排专
储任务。粮食调入单位要积极组织接卸抢运，不得压车压船。铁路、交通部门对粮食运输要优先核批计划，优先安排发运。国家经贸委要加强协调和检查督促，及时召开铁路、交通、粮食等有关部门参加的联席办公会，研究解决存在的问题。
五、要保证粮食调运和进口粮油所需资金。各级政府要积极组织银行、财政、粮食等部门，落实粮食调运和进口粮油资金；对过去所欠货款要抓紧清理，积极偿还，不得再发生新的拖欠。哪个地区因资金等问题不能及时调进粮食，影响粮食市场供应的，由哪里的政府负责。
六、抓紧粮食进口，确保进口计划的完成。国家统一下达的粮食进口计划(包括中央和地方)，已纳入全国粮食总量平衡，由中国粮油进出口总公司或委托中国良丰谷物进出口公司统一代理订货。其中中央进口部分，由国家粮食储备局按国家计委下达的计划，及时委托订货；地方进口部
分，各地政府应尽快解决资金，由粮食部门提出货单，抓紧委托订货，以保证地方进口计划的完成，安排好当地市场，不按计划如数组织进口的，国务院将追究责任，严肃处理。
七、培育市场机制，加强粮食市场体系建设。县以上主产区和主销区要尽快建立和完善粮食批发市场，并在批发市场之间尽快实现计算机联网，逐步建立起统一、开放、竞争、有序的粮油批发市场体系。要采取措施，逐步使市场行为规范化、法制化，向现代化市场发展。物价、工商等
部门要加强对批发市场和集贸市场粮油交易价格、交易行为的监督管理。受各级政府委托，国有粮食企业应在市场上适度吞吐调节，稳定粮油价格。各级粮食批发市场，要坚持以服务为宗旨，努力为粮食交易提供优质服务，扩大市场的辐射力和影响力，搞活流通，促进生产，满足消费。



1994年6月16日