福建省物价局、福建省建设厅关于印发《福建省物业服务收费管理实施办法》的通知
福建省物价局 福建省建设厅
福建省物价局、福建省建设厅关于印发《福建省物业服务收费管理实施办法》的通知
闽价房 ［2007］ 31号
各市、县、区物价局、建设局（房管局）：
现将《福建省物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
福建省物价局 福建省建设厅
二○○七年一月二十四日
福建省物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范我省物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《福建省价格管理条例》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及国家发改委、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内具有法定物业管理资质的物业管理企业对物业管理区域提供物业服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈和价格歧视，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则。
第六条 物业服务收费实行统一政策、分级管理。省政府价格主管部门会同省建设行政主管部门负责制定全省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费的监督管理工作。市、县、区政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅前期物业（不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高档住宅，下同）服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费采用包干制形式，由市、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据当地实际情况及物业的性质、类型、硬件设施、环境、物业管理服务内容、质量等因素，统一制定和调整物业服务收费等级标准和相应的等级收费基准价格及其浮动幅度，并向社会公布。新建住宅的具体物业服务收费标准由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定；物业服务合同期满但未成立业主大会的，其具体收费标准由业主与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。
第九条 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十一条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用：业主自用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。已计入物业服务成本的公共费用不得再行分摊。
物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
物业管理企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。
第十三条 物业服务收费按房屋权利证书登记的房屋建筑面积收取（不含附属间）。未办理房屋权利证书的，物业服务收费按购房合同标明的建筑面积收取。
第十四条 物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取，物业服务合同另有约定的，从其约定。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
物业交付买受人后，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备的，其物业服务收费标准可适当下浮，具体浮动办法由市、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。
第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条 实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。
第十七条 实行物业服务费用酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担由业主大会或全体业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十八条 物业管理企业已经接受委托实施物业服务相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由物业管理企业与委托服务的业主双方约定。
第二十条 物业管理企业对同一物业管理区域内同一使用性质、同一类型的物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式采取价格歧视。
第二十一条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》要求，做好明码标价工作。
第二十二条 价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反国家和本省物业管理法规及有关价格法律、法规和规定的，由房地产行政主管部门和价格主管部门分别根据依据有关法律、法规和规定予以处罚。
第二十三条 各设区市价格主管部门会同房地产行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，并报省物价局、省建设厅备案。
第二十四条 本办法由省物价局和省建设厅按各自职责负责解释。
第二十五条 本办法自2007年3月1日起执行。原《福建省物业管理服务收费管理规定》（闽价[1999]房字443号）和以往制发的有关物业服务收费政策文件同时废止。
浅析“取保候审”在适用中存在的问题
李俊杰
取保候审是刑事诉讼活动中一项重要的强制措施，但在适用中出现了一些不良倾向，影响了刑事诉讼活动的正常进行，使这一强制措施起不到应有的作用，干扰和破坏了法律的严肃性和强制性，从而也暴露了立法和司法中的种种问题。
1、法律适用弹性大，我国刑诉法第五十一条规定了取保候审的适用范围，根据此规定精神，取保候审仅适用于罪行轻微，不够逮捕条件或者罪该逮捕，但由于某种原因不宜逮捕的犯罪嫌疑人和被告人，但由于此规定过于笼统、原则、宽泛，缺乏可操作性，特别是“采取取保候审不致发生社会危险性”的标准不确定，完全由办案人员依据主观判断自行决定，主观色彩较浓，这些判断往往因脱离客观实际而出现偏差。在司法实践中，办案机关通常对患有严重疾病，正在怀孕或哺乳自己婴儿的犯罪嫌疑人，被告人采取取保候审。但也有的办案机关和办案人员对于一些严重危害社会治安的犯罪嫌疑人，对累犯、犯罪集团的主犯、以自伤自残办法逃避侦查的犯罪嫌疑人，以及其他犯罪性质恶劣，情节严重，本不应该适用取保候审措施的犯罪嫌疑人也适用了取保候审，取保候审适用随意性和盲目性，直接为结案、证人作证、案件质量带来了比较严重的消极影响，致使被取保候审者在解除羁押后潜逃、翻供、串供，诱使证人翻证等情况屡屡发生，一些案件不得不被搁浅。与此同时，对于一些本可以采取取保候审措施的犯罪嫌疑人、被告人，一些办案机关却把握较严，没有采取这一措施。从而侵犯犯罪嫌疑人、被告人的合法权益，甚至出现羁押期与刑期“倒挂”的现象，严重损害司法机关的权威和公正形象。实际情况说明，取保候审存在严重缺陷，不是以
充分有效地发挥该强制措施的制约作用。由此，一方面造成了对少数犯罪分子的放纵，另一方面却导致司法机关过份倚重羁押性强制措施的使用在一定程度上影响了逮捕制度的谦抑原则的贯彻，难以从最大限度上保障犯罪嫌疑人、被告人的自由权。
2、一保了之无人管。我国刑诉法第五十八条规定取保候审最长不得超过十二个月，且在取保候审期间，不得中断对案件的侦查、起诉和审理。根据此规定，取保候审作为一种强制措施，只是弄事诉讼的一个环节，绝不能作为一种结案方式，对被取保候审者“一保了之”。一旦对犯罪嫌疑人采取了取保候审措施，即中断了对案件的继续侦查，甚至对于检察机关退加补充侦查的案件也如此，对案件不闻不问，在收集证据，查清事实上未有任何进展。由于不及时补充侦查或拖着不补致使取保期内无法结案，导致案件不了了之。有的机关任凭取保候审超过十二个月，且期限届满后，不作任何规定，使犯罪分子逃避了应有的法律打击。
3、人保财保同时用。刑诉法第五十三条、两高两部《关于取保候若干个问题的规定》第四条规定，对同一犯罪嫌疑人、被告人决定取保候审的，不得同时使用保校正 人和保证金保证。但在保证方式的适用上，多数办案机关决定取保候审时优先选择保证金保证，且往往在收取保证金之后，又责令犯罪嫌疑人、被告人提供保下人。在他们看来，收取保证金可以缓解、弥补办案经费的不足，但又担心保证金约束力软化被取保候审者不遵守有关义务性规定而使案件向不利方向演变，于是为保险起见，只好违反有关法律规定，人保、财保同时使用，搞所谓“双保险”，给被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人增加约束力量。在司法实践中，保证金保证和保证人保证并用的情况比较常见。
4、违规收取保证金。在取保候审中，保证金与办案机关挽回国家和集体经济损失、犯罪嫌疑人和被告人退赃没有直接关连。因此，刑诉法和有关司法解释规定，取保候审者未违反有关义务规定，在取保候审结束的时候，应当退还保证金。如刑事诉讼阶段发生变化时，受案机关决定继续以保证金形式取保候审的，原则上不变更保证金数额，不再重新收取保证金。有的办案机关在保证金的收取上，并未综合考虑当地的经济发展水平，犯罪嫌疑人、被告人的经济状况、案件的性质，情节、社会危险性以及可能判处刑罚的轻重等因素，来确定收取保证金的数额，而任凭办案人主观确定，有的甚至与犯罪嫌疑人、被告人家属“讨价还价”，很不严肃。在保证金的没收、退还上，程度不规范，没收乱，往往借故不退还。事实上保证金大都没收多，退还的少。有的办案机关不考察犯罪嫌疑人、被告人在取保候审期间的表现，不问其是否违反义务性规定，而以传呼唤不到位或未经批准离开居住地等理由，任意下达没收保证金决定书，拒绝退还保证金。有的办案机关在取保候审期间，即不申请解除，也不对保证金作出处理，成为变相没收。
5、保证责任难履行。刑诉法第五十五条规定了保证人应履行的义务和法律责任。保证人在出具保证书后，应在办案人员的主持下，由保证人与被取保候审者履行对保手续，并将期领回。在取保候审时，虽然履行了取保手续，落实了保证人。但有的保证人却不能正常履行保证义务，某些保证人明知犯罪嫌疑人、被告人不遵守取保候审的法律规定，却不及时报告或事后才报告，故意放纵或变相支持被保证人逃避法律追究，使取保候审形同虚设，出现了“取而不保”的现象。导致犯罪嫌疑人、被告人在传唤时不到案，甚至脱逃、躲避侦查和审判，严重影响了刑事诉讼活动的正常进行。而对于保证人未尽保证责任的认定和处罚，又存在明显的缺陷。根据刑事诉讼法第五十五条规定，保证人违反法定义务，要承担罚款和刑事责任。但罚款的处罚过轻，罚款的幅度依照“两高两部”《关于取保候审若干问题的规定》，为1000元以上200000元以下，较低的罚款，以及实践中罚款无法到位，难以制约保证人，
使得一些保证人无视保证义务。保证人因取保候审的适用而进入刑事司法程序，其违反保证义务就是妨害刑事诉讼，在处以罚款嫌轻，而又不足以追究刑事责任时，就应实施司法拘留，但刑事诉讼在立法上的疏漏没有规定司法拘留。并且在以保罪名追究保证人的刑事责任，也缺乏明确规定，对于那些包庇，窝藏被保证人的，尚可以包庇、容藏追究其刑事责任，但又不能充分体现保证人违反法定义务这一特性。另外，司法实践中保证人违反法定义务较多的是疏于监督，造成被保证人逃匿，却又无法以玩忽职守罪这一特定国家机关工作人员身份的罪名追究刑事责任，等等，针对违反保证法定义务而构成犯罪的多样情况，立法上缺少一个完全体现本质特征的统管的罪名，司法机关不便操作。因此，办案机关在处理时往往打击不力。
6、决定机关自执行。刑诉法第五十条、第五十一条规定，取保候审由公检法三机关根据案件的情况依法作出，统一由公安机关执行。根据现行法律规定，公安机关既是取保候审的执行机关，也是是否违反法定义务的确认机关。但在司法实践中并没有得到很好的落实。各办案机关大都没有严格遵循法律的规定，做到决定机关与执行机关的分离，而是“各家唱各家的戏”，自己决定，自己执行。公安机关警力有限、操作程度相对繁琐及公检法三机关在保证金归属问题上的不同想法，使公安机关执行取保候审的规定丧失了立法价值。公安机关对保证人是否履行保证义务大多不闻不问，特别是对于检察、审判机关作出的取保候审规定，更是不负责任。并且，由公安机关自行决定适用取保候审，就会出现决定权与执行权不分的情况，而且法律未规定相应的监督措施，发生公安机关滥用职权侵害犯罪嫌疑人人身自由的违法行为在所难免，严重损害司法机关的执法形象和权威。
