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北京市房屋土地管理局


北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知
北京市房屋土地管理局



各区县房地局、小区办：
居住小区物业管理委员会（以下简称管委会）是代表本物业区域全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。组建管委会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作，各区县局要根据《城市新建住宅小区管理办法》（建设部1994年第33号令）、
《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府1995年第21号令）和市局1997年工作计划的安排，认真开展组建管委会的试点工作。现就有关问题通知如下：
一、加强对组建管委会试点工作的领导。各区县房地局、小区办可在本区县的全国和本市优秀管理居住小区，或具备一定条件的居住小区及高档居住区中，选择2－3个小区进行试点，并根据试点小区的实际情况，制订组建管委会计划，报市小区办。
二、管委会应按下列要求组建：
（一）试点小区的开发建设单位、物业管理企业应在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的指导、监督下成立管委会筹备组，制订组建管委会实施方案，起草管委会章程。
（二）筹备组应与产权人代表、使用人代表以及居委会代表协商，推荐管委会委员候选人。
管委会委员候选人应是道德品质好、责任心强、热心公益事业和具有完全民事行为能力的产权人或产权人代表、使用人。
候选人是产权单位代表的，需经产权单位确认资格。
管委会委员人数一般以5－15人单数为宜，其中使用人不超过管委会委员总数的30％。
（三）筹备组应组织召开由全体产权人、使用人代表参加的第一次产权人大会，审议和通过管委会章程，选举管委会委员，组建管委会。
出席产权人大会的使用人代表不得超过产权人总数的30％。
产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票；使用人代表每人拥有一票投票权。
产权人总数超过200人的，可召开产权人代表大会。其中使用人代表不得超过产权人代表总数的30％。产权人代表，多层住宅楼可每幢楼选1－2位，高层楼可每幢楼选2－4位；独幢房屋实施物业管理的，可每层选2－3位代表。
产权人代表大会代表所拥有的投票权按本条第三款确定。
（四）召开管委会第一次会议，选举产生管委会主任。管委会主任必须是产权人或产权人代表。
（五）管委会选举产生后，由筹备组持以下文件到所在地区县小区办报批：
1．成立管委会的申请书；
2．管委会章程；
3．管委会委员名单及基本情况；
4．第一次产权人大会或产权人代表大会决议。
上述第1、第4两份文件应由管委会全体委员签字。
（六）区、县、小区办应在收齐筹备组报送材料之日起10日内完成审批工作，并报市小区办备案。
（七）管委会经批准成立后，筹备组职能终止。
三、管委会的主要职责是：
（一）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理合同。
（二）审议物业管理企业提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算和决算。
（三）听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。
（四）审议批准物业管理企业制订的物业管理规章制度。
（五）组织召开产权人大会或产权人代表大会。
（六）协助物业管理企业开展各项工作。
四、开发建设单位在管委会组建前聘用物业管理企业对小区进行物业管理的，管委会组建后，应由管委会与物业管理企业重新签订物业管理合同。物业管理合同签订后，双方于15日内将合同副本报区县小区办备案。
五、物业管理企业应为小区管委会解决适当的办公场所。管委会主任的津贴日常办公经费，暂由物业管理企业从其收入中支付。
六、各区县房地局、小区办要加强组建管委会工作的指导，对有关人员进行培训，及时总结汇报试点工作情况，并在总结经验的基础上，积极稳妥地全面开展组建管委会的工作。


第一章 总 则
第一条 组织名称与办公地址：
组织名称： 物业管理委员会（以下简称管委
会）；办公地址：
第二条 管委会是根据《城市新建住宅小区管理办法》（建设部1994年第33号令）及《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府1995年第21号令），为加强本区域内的物业管理，维护全体产权人和使用人的合法权益而自愿成立的管理组织。
第三条 管委会宗旨是代表和维护本物业全体产权人、使用人的合法权益，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。

第二章 产权人大会组织
第四条 产权人大会由所在物业管理区域内的全体产权人、使用人代表组成。
（一）产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。
使用人代表每人拥有一票投票权。
（二）产权人总数超过200人的，可召开产权人代表大会，其中使用人代表不得超过产权人代表总数的30％。
产权人代表大会代表的投票权按本条第（一）款确定。
（三）产权人大会应当有过半数产权人或产权人代表出席。
第五条 产权人大会履行下列职责：
（一）选举、罢免管委会委员；
（二）制定、修改管委会章程和管理公约；
（三）审议、批准物业管理企业的年度预算；
（四）决定物业管理的其他重大事项。

第三章 管委会的产生及职责
第六条 管委会是由产权人大会选举产生，代表产权人行使物业管理权力的常设机构。
本会设委员 名，其中主任一名，副主任 名。
管委会主任、副主任在全体委员中选举产生。管委会主任必须是产权人或产权人代表人。
管委会可以聘任秘书一名，负责处理本会日常事务。秘书可以是，也可以不是本会委员。
第七条 管委会拥有下列权利：
1．每年至少召集和主持一次产权人大会，根据10％以上的产权人要求可召开特别会议；
2．采用公开招标或其他方式，聘请物业管理企业对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同；
3．审议批准物业管理企业的年度管理计划、年度费用概预算及决算报告；
4．审议批准物业管理的收费标准和物业管理企业的服务标准；
5．审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；
6．检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行；
7．对任何破坏、损害本物业产权人利益的行为有制止和要求赔偿的权利；
8．对个别产权人、使用人违反管理公约或损害其他产权人、使用人合法利益的行为，可代表全体产权人提起诉讼。
前款的第2、3、4、5项规定的事项，必须经产权人大会通过。
第八条 管委会义务：
1．组织召开产权人大会；
2．执行产权人大会通过的各项决议；
3．贯彻执行并督促产权人遵守物业管理及其他有关法律、法规、政策的规定，对住户开展多种形式的宣传教育；
4．配合物业管理企业工作，及时反映产权人、使用人对物业管理的意见和建议；
5．管委会作出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反产权人大会的决定，不得损害产权人公共利益。
第九条 管委会召集产权人大会可采取会议或书面征求意见等形式。
第十条 管委会主任及其他管委会委员，聘用的专职工作人员，可获得适当津贴。
第十一条 物业管理企业应定期向管委会报送收支帐目，接受监督。管委会对帐务处理有疑问，可委托会计事务所进行审计。

第四章 管委会会议
第十二条 管委会至少每三个月召开一次会议。有半数以上的委员提议，或主任认为有必要时，可召开管委会特别会议。
第十三条 召开管委会会议，由召集人提前七天将会议通知及有关材料书面送达每位委员。委员因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加并行使权利。
第十四条 管委会会议须有半数以上委员出席方为有效。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、物业管理企业等单位人员列席。
第十五条 管委会决议，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。
第十六条 管委会秘书必须做好每次会议记录，并由会议主持人签字后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签字。

第五章 管委会委员
第十七条 管委会委员由产权人、使用人组成，人数为单数，以5－15人为宜。
第十八条 管委会委员应是道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的，具有完全民事行为能力的人士。
第十九条 管委会委员每届任期三年、可以连选连任。
第二十条 管委会委员的增减、撤换，由管委会会议通过后，提交产权人大会通过。
第二十一条 有下列情形的人员不得担任管委会委员，已担任的须停任，并由下届产权人大会通过：
1．因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；
2．无故缺席会议连续三次以上；
3．有违法犯罪行为的；
4．有其他不适宜担任管委会委员的原因。
第二十二条 任何委员停任时，必须在停任后七日内将由其管理、保存的管委会文件、资料、帐簿以及属于管委会的所有财物交还给管委会。
第二十三条 管委会委员的权利和义务：
（一）权利：
1．参加管委会组织的有关活动；
2．有选举权、被选举权和监督权；
3．参与管委会有关事项的决策，拥有表决权；
4．对管委会的建议和批评权。
（二）义务：
1．遵守管委会章程；
2．执行管委会的决议，完成管委会交办的工作；
3．参加管委会组织的会议、活动和公益事业；
4．向管委会的工作提供有关资料和建议。

第六章 管委会经费与办公用房
第二十四条 管委会的经费由物业管理经费中支出。
第二十五条 管委会的经费开支包括：产权人大会和管委会会议支出；有关人员的津贴；必要的日常办公费用。
经费收支项目由物业管理企业负责管理，每季度向管委会汇报，每年度向产权人大会公布。
第二十六条 管委会的办公场所由物业管理企业提供。

第七章 附 则
第二十七条 管委会的解散与终止，依照产权人大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。
第二十八条 本章程经产权人大会通过后生效。
制定和修改后的管委会章程，应报区（县）房地局备案。



1997年6月23日
我国建立有限合伙制度的必要性分析

孙东平


我国《民法通则》第35条第2款规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。”由此可见，我国立法虽以合伙人承担无限连带责任为原则，但在法律有另外规定的情况下，并不排除合伙人承担有限责任或混合责任的可能性。为此，在我国《合伙企业法（草案）中曾单列一章（第八章）专门规定了有限合伙。后来，由于立法者认为：有限合伙“是一种例外情况，问题较为复杂。并且国外一般都对有限合伙这种形势单独立法。考虑我国目前尚无有限合伙登记，还缺乏这方面经验”，故最终将该章全部删除。
　　有限合伙作为风险投资的一种通行组织形式，其对促进一国高科技产业发展的重要作用已经越来越多的为国内学者所认识，有关论著层出不穷，要求修改现行法律，引进有限合伙制度的呼声也日益高涨。对于我国究竟有无必要建立有限合伙制度，笔者认为应结合我国现实及国外的立法现状作一下比较研究，从有限合伙的历史发展来分析其设立的必要性，并提出了自己的观点，以求教于学界前辈。
一、有限合伙制度的起源
“合伙也许是人类群体本能最古老的表现形式”。这种经营方式早在公元前18世纪古巴比伦的《汉穆拉比法典》中已有规定。我国在春秋时期，就已有了合伙制度的雏形，《史记》中所载的“管鲍之交”即为其例。到古罗马时代，合伙已成为一种制度成熟、形式多样的个人联合体。不过，早期的合伙主要是一种契约关系。其一般而言为“二人以上相约出资，经营共同事业，共享利益，共担风险的合同。随着社会经济的发展、尤其是海陆贸易的需要，“一种新型的商业经营方式——康孟达于11世纪晚期在意大利、英格兰和欧洲的其他地方逐渐被使用。这种经营方式调动的资金一般用于长距离的海上贸易，不常用于陆上贸易。”该契约最早的前身可能是穆斯林的一种商业习惯，其产生的目的：一是为了规避教会借贷生息的法令；二是希望通过契约的约定将投资风险限定于特定财产。根据这种康孟达契约，一方合伙人（通常被称为stans的出资者一方）将商品、金钱、船舶等转交于另一方合伙人（通常被称为tractor的企业家）经营。冒资金风险的合伙人通常获得3/4的利润，且仅以其投资为限承担风险责任。从事航行的企业家则以双方投入的全部财产独立从事航海交易，其获得1/4的利润，并对外承担经营的无限责任。有些海上合伙则规定，从事航行的合伙人提供1/3的资金，不从事航行的合伙人提供2/3的资金，最后双方平分利润。这种经营方式所以不太公平，根本原因在于当时人的生命是廉价的，资金则非常短缺。所以，该契约一般为特定航行而设，航行完成即告终止。可见，这时的康孟达契约，与普通合伙相比，已经具有如下的特点：
1.适应海上贸易中高风险的投资需要

由于中世纪的海上贸易尤其是远洋贸易是当时风险最大但同时也是利润丰厚的贸易，有足够资本的投资者即希望进行投资来获取高额利润，但是他们却不愿意承担高风险带来的无限责任，船主则往往苦于缺乏足够的资金来造船、购货，于是产生了船主企业家和银行投资家之间的新式联合——康孟达契约。康孟达和海上合伙所具有的极大好处是投资者的责任被限于他们最初投资的数额，在这方面它很像近代的股份公司，而且投资者还可以把他们的钱分散在几个不同的康孟达之中以减少风险，而船方承担无限责任，获取资金，双方各自得到了经济上的满足。而同时代的陆上合伙，则往往是由同一个家庭成员组成的联合体，最终被外人加入，因此，陆上合伙人都负无限责任，其中最根本的原因应当是相对于海上贸易来说，陆上贸易的风险因素要小的多。
2.康孟达的短期性为投资者的退出提供了便捷通道

“康孟达一般是一种短期联营，在完成了它为此建立的特定航行之后就解除了，它是在一个短暂的期限里为了一个特定的目的而建立的，完全是一个时间意义的东西。”而与此同时代的陆上合伙，则在持续多年的一段时间里从事多种多样的贸易活动，“它常常具有规模庞大、持久存在和行动灵活的属性，足以使它在不同的城市建立自己的分支。”从两者的时间性可以看出，康孟达的短期性可以使投资者在获得利润之后迅速地退出以回收投资，而陆上合伙（或称普通合伙）则更倾向于营业的持久性，投资者的投资较为稳固。

3.管理结构的不同需求

　由于当时的教会法禁止利息，因此采用投资的方式进行收益成为许多具有资本的人的选择，但与普通合伙人相比，有限合伙人（投资者）可能并没有愿望参与经营，其单纯的希望从投资中获得利润。而普通合伙人则往往是对经营较为精通的人士，希望通过经营管理获得更大的利润。双方对管理结构的不同需求在有限合伙中都能得到确实的满足。
“事实上，11世纪晚期和12世纪新的法学为按照秩序和正义的新概念把各种商业关系制度化和系统化提供了一种构架。假如没有诸如流通汇票和有限责任合伙这些新的法律设计，没有对已经陈旧过时的商业习惯的改造，要求变化的其他经济社会压力就找不到出路。”有限合伙的出现显然是当时投资需要和经济发展的双重产物。

二、世界各国对有限合伙存在形式的规定

在美国，有限合伙是一种较为广泛采纳的营业组织形式，其概念首先见于1822年纽约州的一个法律。一般而言，凡普通合伙可以从事的营业，有限合伙都可以从事，除非成文法有明确规定。1916年美国统一州法委员会通过了《统一有限合伙法》，现已为大多数州采纳。在一般法律规定上，一般包括：有限合伙的名称、性质、地址、合伙人姓名及住所地、合伙人责任、合伙存续条件、资金额、利润分配方法等应由合伙人宣誓确认；同时，有限合伙人的出资必须是现款和财产，不得以劳务为出资；有限合伙人不参与有限合伙企业的经营管理，只是按照出资额分享利润，承担亏损。在美国，有限合伙的合伙人不局限于自然人，承担有限责任的公司大陆法系概念中的“法人”?也可以参与合伙。
英国于1907年专门制订了《有限合伙法》，从而在法律上确立了有限合伙这一企业法律形式。其有限合伙人是指不参加合伙业务经营管理，只对自己出资部分负有限责任的合伙人，其对合伙企业的债务，仅以出资额为限，负有限责任。为了巩固有限合伙的基础，英国《有限合伙法》特别重视注册登记的作用，并强调贸易部对有限合伙的管制。英国的有限合伙人不受竞业禁止义务的限制，其名称不得列入商号，有限合伙人的死亡、破产也不影响有限合伙企业的存在。其余的规定，大体同于美国,而对于法人是否能成为合伙人，法律似乎并未明显体现。
在大陆法系的法国，其有限合伙企业是以两合公司的形式出现的，法律赋予这种企业组织形式以法人资格。《法国商事公司法》第23条规定：“简单两合公司的无限责任股东具有合股公司股东的地位。有限责任股东只以其出资额为限对公司债务承担责任。有限责任股东不得以技艺出资。”28条规定“有限责任股东不得从事任何对外的经营活动，即使根据一项委托，也不得从事此类活动。”
德国商法典第二章第161条也规定了两合公司（die Kommanditgesellschaft）的概念，即指具有以共同的商号经营营业的目的，在股东中的一个或数人对公司债权人的责任限于一定的财产出资的数额(有限责任股东)，而股东中其他人(无限责任股东)的责任不受限制的公司。但与法国规定不同的是，德国的两合公司不具有法人资格，其本质上就是有限合伙。在“法律交往中，它作为一个商事经营企业，可以享有很大的法律上的独立性，可以在自己的商号下独立享有权利、承担义务，可以独立参与法律诉讼活动。”“其债务清偿仍是分为有限股东债务之清偿和无限股东债务之清偿，只有无限股东才承担债务清偿之无限责任。

　　日本商法第三章第146条至164条中也规定了两合公司，其要求公司章程中记明股东所负的责任(149条)，同样规定“有限责任股东只能以金钱或其他财产作为其出资标的”（150条）且“有限责任股东不得执行公司业务或代表公司”。又有将日本商法上的“两合公司”译作“合资公司”的，“‘合资公司’是由无限责任社员和有限责任社员组成的公司，即在无限责任社员经营的事业中，有限责任社员提供资本，并参与该事业产生的利益分配这样一种企业形态。各社员的责任是有限还是无限，必须在章程中记载并登记。”在日本，合名公司（即无限公司）和合资公司由于重视社员的个性，而被称为人合公司；股份公司和有限责任公司相反，它们以财产为中心，因此被称为物合公司。“日本法律虽然把所有的公司都作为法人，但也有的国家把人合公司不看作法人。”可见，在日本，两合公司（合资公司）是有法人资格的。

　　我国台湾1980年5月的《公司法》中也规定了两合公司，由无限责任股东和有限责任股东组成，除“两合公司”一章有特别规定外，其余法律准用关于无限公司的规定。

　　由以上各国的立法情况分析可见，传统的大陆法系与英美法系国家的法律规定相同之处在于合伙人均由负无限连带责任的无限合伙人和负有限责任的有限合伙人组成；其中有限合伙人均以其出资额为限承担有限责任；有限合伙人的出资仅以资金或其他财产方式，而不可以信誉、劳务等出资；有限合伙人不能直接参与合伙事务的管理等。不同之处在于，大陆法系一些国家未赋予有限合伙以法人资格，而法国、日本等则承认了有限合伙的法人资格，“法人”这一大陆法系特有的拟制的定义也与两合公司有所联系，而英美法系则直接规定了有限合伙的责任承担方式，未进行“法人”概念的拟制。

　　我国《民法通则》、《合伙企业法》中均对普通合伙作出了明确的规定，对有限合伙未予以承认，而对隐名合伙则用语模糊。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第46条规定，公民按照协议提供资金或者实物，并约定参与合伙盈余分配，但不参与合伙经营、劳动的，视为合伙人。对于这一规定，学者们大都认为为隐名合伙。事实证明，这一放宽性司法解释对促进个人合伙的发展是极为有利的。将来的民事立法宜在此基础上允许部分合伙人承担有限责任，从而促进合伙的进一步发展。


　　三、建立有限合伙制度的必要性分析


　　（一）高风险投资的需要


　　1.美日等国家风险投资的主要法律组织形式


　　现代社会是知识经济的时代，而知识经济的支柱产业就是高新技术产业。在国外，与高科技企业融资紧密相连的是风险资本，风险投资是对技术专家发起的、缺乏资金的、不太成熟的技术密集企业所作的小规模投资。风险投资公司为了获得高额回报，将资金投入新兴的高科技产业，同时通过对企业的管理，为期带来丰厚的利润。风险投资者在持有创业股权的同时，就要考虑退出高科技企业，收回数倍的收益，然后再次进行新的投资。

　　由于风险投资和一般的投资不同，其高风险和高收益性使风险投资的关键是如何募集到风险投资资金。在国外，风险投资一般是由风险投资公司发起的，依靠吸引投资者募集资金来实现。募集的方法主要有两种：一是设立向社会投资者公开募集的风险投资基金，这类基金是封闭型的；二是吸引一定的机构和个人投资者组成某种类型的商业组织，而以有限合伙的形式存在较为普遍。“这种商业组织一般由风险投资机构发起，出资1%左右，成为普通合伙人，其余99%左右吸收企业或者金融保险机构等投资者出资，成为有限合伙人，同股份有限公司的股东一样，只承担有限责任。普通合伙人的责任有三条：一是以其人才全面负责资金的使用、经营和管理；二是从每年的经营收入中提取相当于资金总额的2%左右的管理费；三是项目成功而收益倍增时，普通合伙人可以从收益中分的20%左右,而其他合伙人可以分得80%左右。”根据统计，在美国，风险投资中有限合伙关系的组织形式已控制了80%的风险投资额。而“日本在80年代早期受到美国风险投资热潮的影响，大量的小型银行和证券公司开始设立创设公司，但是长期以来在法律上不承认有限合伙的创业投资公司，因此难以吸引机构投资者参加，结果日本的创业投资公司和小型的商业贷款机构没有任何差别。据估计，70%的创业融资方向是贷款而不是股权投资，而且提供的金融机构承担的是无限责任。但是，从1998年11月开始，日本也在立法上正式承认了企业投资有限合伙制，从而为风险投资的发展提供了法律的基础。”而在以色列，在1991年，仅有一家比较活跃的风险投资基金，其促进科技发展的作用十分有限。鉴于自由市场机制在发展风险投资方面已经失败，以色列政府在1992年拨款1亿美元作为风险投资业的启动基金，设立了10个风险投资基金，该基金全部采用合伙人的模式组建和运作，每个基金的规模为2000万美元，政府和私人投资者各占一定数量的股份，该基金由私人投资者进行运作，政府不干预基金的具体事务。如果运作成功，六年后，政府将基金中的股份原价出让给其他的投资者，撤出政府资金，如果运作失败，则和投资者共同承担损失。可见，无论是政府扶持的风险投资，还是由市场主体运作的风险投资基金，有限合伙都成为发展风险投资的组织形式。